Inicio / Primera vivienda
GuíaLo que Elmer explica en la primera llamada a cada familia que compra por primera vez: cuánto se necesita de verdad, qué revisa el prestamista y dónde se pierde tiempo y dinero.
La idea de que hace falta el 20% viene de otra época. Hoy un préstamo convencional elegible permite 3%, FHA pide 3.5%, y VA y USDA permiten $0 para quienes califican. Sobre una casa de $300,000, 3.5% son $10,500. Además, ese dinero puede venir de un regalo de un familiar, documentado con una carta, o de los programas de asistencia de New Jersey (NJHMFA) y Pennsylvania (PHFA).
Lo que sí hay que tener aparte del enganche son los costos de cierre, que en nuestra zona son varios miles de dólares. Parte se negocia con el vendedor; parte la cubren los programas estatales. Se los mostramos por escrito antes de la oferta.
FHA acepta puntajes desde 580 con 3.5% de enganche. Pero el prestamista mira también pagos atrasados recientes, cobranzas, cuántas tarjetas están al límite y si la renta se ha pagado a tiempo. A veces un cambio pequeño, como bajar el saldo de una tarjeta, sube el puntaje lo suficiente para un mejor programa. Elmer revisa el reporte con usted y le dice qué mover primero.
Si casi no tiene historial de crédito en Estados Unidos, en algunos programas se puede documentar con pagos de renta, servicios, teléfono o seguro. No asuma que no califica sin preguntar.
Empleados con W-2 y talones de pago: es el caso más sencillo. Trabajadores independientes o dueños de negocio: se usan dos años de declaraciones de impuestos y, si los impuestos muestran poco ingreso, existen programas basados en estados de cuenta bancarios. Ingresos en efectivo sin declarar no se pueden usar en ningún programa, y decirlo desde el principio evita perder semanas.
Varios programas permiten sumar un coprestatario, por ejemplo un padre o hermano, aunque no vaya a vivir en la casa.
Con FHA y VA, el tasador revisa que la casa sea segura y habitable: sin pintura descascarada en casas de antes de 1978, sin goteras ni problemas estructurales visibles, con calefacción y sistemas funcionando. En Trenton, Paterson, Philadelphia o Reading hay mucha vivienda antigua, así que este punto se conversa con su agente antes de hacer la oferta. Si la casa necesita trabajo, el préstamo de renovación incluye las reparaciones en la misma hipoteca.
Menos de lo que la mayoría cree. Los préstamos convencionales elegibles permiten 3%, FHA pide 3.5%, y VA y USDA permiten $0 para quienes califican. Además, New Jersey (NJHMFA) y Pennsylvania (PHFA) tienen programas de asistencia para el enganche que combinamos con estos préstamos.
Sí, en casi todos los programas. Se documenta con una carta de regalo y el comprobante de la transferencia. Lo importante es avisar antes de mover el dinero, para que el rastro quede claro.
Son los gastos de la transacción: tasación, título, seguro, impuestos prepagados, cargos del prestamista. En nuestra zona suelen ser varios miles de dólares además del enganche. Parte se puede negociar con el vendedor o cubrir con asistencia estatal. Le damos un estimado detallado antes de que firme la oferta.
FHA acepta puntajes desde 580 con 3.5% de enganche. Si casi no tiene historial, en algunos casos se puede documentar con pagos de renta, servicios o seguro. Elmer revisa su reporte con usted y le dice qué opciones reales tiene y qué mejorar primero.
Sí. Un historial de renta pagada a tiempo, comprobable con estados de cuenta o cheques, es uno de los factores que más peso tiene en la revisión de un comprador de primera vivienda.
Un minuto para el formulario. Elmer le llama en español y le dice qué rango de precio es realista y qué programa le conviene.
¿Quiere saber para cuánto califica?