Ваш первый дом, шаг за шагом.

1. Взнос меньше, чем вы думаете

Представление о «нужно 20%» — из другой эпохи. Сегодня подходящий conventional-кредит допускает 3%, FHA просит 3.5%, а VA и USDA дают $0 тем, кто проходит. На дом за $300,000 3.5% — это $10,500. К тому же деньги могут быть подарком родственника, оформленным письмом, или прийти из программ помощи Pennsylvania (PHFA) и New Jersey (NJHMFA).

Что действительно нужно иметь помимо взноса — расходы на закрытие сделки, в нашем регионе это несколько тысяч долларов. Часть можно переложить на продавца, часть покрывают программы штата. Мы показываем их письменно до предложения.

2. Кредит смотрят целиком, а не только цифру

FHA принимает рейтинг от 580 при взносе 3.5%. Но кредитор смотрит и на недавние просрочки, коллекторские записи, загруженность карт и своевременность аренды. Иногда небольшое изменение — снизить остаток по одной карте — поднимает рейтинг настолько, что открывается программа лучше. Мы разбираем отчёт вместе и говорим, что двигать первым.

Если вы недавно в США и кредитной истории почти нет, в некоторых программах её можно подтвердить платежами за аренду, коммунальные услуги, телефон или страховку. Не решайте за кредитора, что вы не проходите, — спросите.

3. Доход: считается то, что можно подтвердить

Наёмные работники с W-2 и расчётными листками — самый простой случай. Работающие на себя и владельцы бизнеса — две налоговые декларации, а если декларации показывают мало, есть программы по банковским выпискам. Наличный незадекларированный доход не принимает ни одна программа, и сказать об этом сразу экономит недели. Иностранный доход и подарки из-за границы возможны, но требуют документов — обсудите с нами до перевода денег.

Ряд программ позволяет добавить созаёмщика, например родителей, даже если они не будут жить в доме.

4. Дом тоже должен пройти проверку

При FHA и VA оценщик проверяет, что дом безопасен и пригоден для жилья: без облупившейся краски в домах до 1978 года, без протечек и видимых структурных проблем, с рабочим отоплением и системами. На северо-востоке Philadelphia, в старых районах Bucks и Montgomery много такого жилья, поэтому этот вопрос обсуждается с агентом до предложения. Если дом требует работ, кредит на покупку с ремонтом включает их в ту же ипотеку.

5. Ошибки, которые обходятся дороже всего

• Переводить крупные суммы между счетами, не предупредив. Каждый крупный депозит нужно объяснить; делайте это до заявки и с ведома процессора.
• Открывать новый кредит или брать машину в кредит до закрытия сделки. Меняется долговая нагрузка, и одобрение может слететь.
• Менять работу в середине процесса без консультации. Иногда ничего страшного, иногда проверка начинается заново.
• Отправлять документы с номером социального страхования по email или в мессенджере. Только защищённый портал.
• Подписывать контракт, не зная, сколько нужно на закрытие. Сначала запросите смету письменно.

Вопросы покупателей первого жилья