Вопросы об ипотеке — ответы по-русски.

Предодобрение (pre-approval) — письмо кредитора о том, на какую сумму вы можете рассчитывать, на основе уже проверенных кредита, дохода и накоплений. Агенты и продавцы просят его до того, как всерьёз рассматривать предложение. Без него вы смотрите дома, не зная, можете ли их купить.

Форма на сайте — минута, звонок от нас — как правило, в тот же рабочий день. С документами на руках письмо о предодобрении обычно готово за один-два рабочих дня.

Делается запрос кредитной истории, который может снизить рейтинг на несколько пунктов ненадолго. Запросы нескольких ипотечных кредиторов в короткий период считаются за один, так что сравнивать предложения не вредно.

Нет. Короткая форма запрашивает только имя, телефон, почту, ZIP-код недвижимости и несколько простых вопросов. Ни SSN, ни документов на этом этапе.

Для большинства покупателей: W-2 и налоговые декларации за два года, расчётные листки за месяц, банковские выписки за два месяца (все страницы) и удостоверение личности с фотографией. Работающим на себя — декларации бизнеса за два года и отчёт о прибылях и убытках за текущий год. Мы точно скажем, чего не хватает и как безопасно отправить.

Меньше, чем думает большинство. Подходящие conventional-кредиты допускают 3%, FHA просит 3.5%, а VA и USDA дают $0 тем, кто проходит. Кроме того, у New Jersey (NJHMFA) и Pennsylvania (PHFA) есть программы помощи на взнос, которые мы совмещаем с этими кредитами.

Да, почти во всех программах. Оформляется письмом о подарке и подтверждением перевода. Главное — предупредить нас до перевода денег, чтобы след был понятным. Подарок из-за границы тоже возможен, но требует больше документов о происхождении средств.

Это расходы сделки: оценка, титул, страховка, предоплата налогов, сборы кредитора. В нашем регионе обычно несколько тысяч долларов сверх взноса. Часть можно переложить на продавца или покрыть помощью штата. Мы даём подробную смету до того, как вы подпишете предложение.

FHA принимает рейтинг от 580 при взносе 3.5%. Если истории почти нет — недавно приехали или всегда платили наличными, — в некоторых случаях её можно подтвердить платежами за аренду, коммунальные услуги, телефон или страховку. Мы разберём отчёт вместе и скажем, что реально и что подтянуть в первую очередь.

Да. Подтверждённая история аренды без просрочек (выписки или чеки) — один из самых весомых факторов при рассмотрении покупателя первого жилья.

Обладатели грин-карты квалифицируются на тех же условиях, что и граждане. Для тех, кто в США по рабочей визе или с разрешением на работу, правила зависят от программы и в 2025 году менялись: conventional-кредиты (Fannie Mae / Freddie Mac) доступны при действующем разрешении на работу и дополнительных документах о статусе; по FHA правила для нерезидентов ужесточились. Расскажите нам о своём статусе в первом разговоре — мы скажем, какая программа открыта именно вам.

Да, но с более тщательным документированием: письмо о подарке, подтверждение, что деньги принадлежат дарителю, и след перевода на ваш счёт в США. Не переводите деньги, не поговорив с нами, — правильно оформленный перевод экономит недели.

Да. Кредиты агентств используют доход из налоговых деклараций. Если у вас бизнес и выписки показывают больше оборота, чем декларации, есть программы на основе банковских выписок за 12 или 24 месяца. Доход наличными без декларирования не принимается ни в одной программе.

Да. Ряд программ допускает созаёмщиков, которые не будут жить в доме (например, родителей), и FHA особенно гибок в этом. Все созаёмщики указываются в кредите, и кредит каждого проверяется.

Иностранный доход может учитываться при определённых условиях и документах, а зарубежная недвижимость обычно не влияет на квалификацию, если по ней нет долгов. Каждый случай разный — обсудите с нами до подачи заявки.

При рейтинге от 700 и взносе 5% conventional почти всегда лучше, потому что ипотечную страховку можно снять. При более низком рейтинге или взносе 3.5% FHA даёт меньший стартовый платёж. Мы считаем оба варианта на ваших цифрах и показываем разницу по месяцам.

Это жилищные агентства New Jersey и Pennsylvania. Они предлагают кредиты и помощь на первоначальный взнос и расходы на закрытие покупателям, которые проходят по лимитам дохода и цены. Stellar — участвующий кредитор обеих. Суммы и лимиты устанавливает агентство, и они меняются; мы проверяем их в вашем случае.

Да, и это один из лучших способов начать. FHA допускает 2–4 квартиры с 3.5% взноса, если вы живёте в одной, и часть арендного дохода от остальных учитывается при квалификации.

При фиксированной ставке платёж по телу и процентам не меняется 30 (или 15) лет. При плавающей (ARM) ставка фиксирована несколько лет, потом может расти или снижаться. Большинству семей, которые планируют остаться, мы рекомендуем фиксированную; объясняем обе без давления.

Обычно 30–45 дней. Зависит от оценки, титула и того, как быстро приходят документы. Ваш процессор каждую неделю сообщает, на каком этапе досье и чего не хватает.

Независимый оценщик определяет стоимость дома. Если она ниже цены покупки, есть варианты: договориться с продавцом, доплатить разницу или в некоторых случаях оспорить оценку. Обсуждаем сразу, как приходит отчёт.

В New Jersey принято, что адвокат проверяет контракт в период attorney review, а закрытие ведёт адвокат или титульная компания. В Pennsylvania закрытие обычно ведёт титульная компания. Можем порекомендовать русскоязычных специалистов.

Заявка, раскрытия и документы на закрытии оформляются на английском языке, как требует федеральный закон. Мы объясним каждый документ по-русски до подписания и рекомендуем при желании взять на закрытие доверенного человека или переводчика.

Через защищённый портал заявки — не по обычной электронной почте и не в мессенджерах. Ничего с номером социального страхования, номером счёта или расчётным листком не должно уходить по email.

Русскоязычная команда Stellar: Стив Уманский, старший менеджер филиала (NMLS #61764, лицензии в PA, NJ, DE, MD и VA), а также Макс Уманский, Жанна Снайдер и Олег Лапко для покупателей в Pennsylvania. По New Jersey и остальным штатам ваш кредит ведёт Стив.

Stellar Mortgage Corporation, NMLS #2190975, имеет лицензии в 19 штатах и оформляет кредиты через сторонних кредиторов. Ваш кредитный специалист и процессор — сотрудники Stellar и ведут вас на всём протяжении сделки.

На публичном сайте NMLS Consumer Access по номеру NMLS. Любой лицензированный кредитный специалист есть там вместе с историей лицензий.