Preguntas sobre hipotecas, respondidas en español.

Una preaprobación es una carta del prestamista que dice cuánto puede pedir prestado, basada en su crédito, ingresos y ahorros ya revisados. Los agentes de bienes raíces y los vendedores la piden antes de tomar en serio una oferta. Sin ella, está viendo casas sin saber si puede comprarlas.

El formulario toma un minuto y Elmer le llama normalmente el mismo día hábil. Con sus documentos en mano, la carta de preaprobación suele estar lista en uno o dos días hábiles.

Se hace una consulta de crédito, que puede bajar el puntaje unos pocos puntos por poco tiempo. Las consultas de varios prestamistas hipotecarios dentro de un periodo corto cuentan como una sola para el puntaje, así que comparar no le perjudica.

No. El formulario corto pide solo su nombre, teléfono, correo, el código postal de la propiedad y unas preguntas básicas. Nada de números de Seguro Social ni documentos en este paso.

Para la mayoría de los compradores: dos años de W-2 y declaraciones de impuestos, un mes de talones de pago, dos meses de estados de cuenta bancarios (todas las páginas) e identificación con foto. Si es independiente, dos años de declaraciones del negocio y un estado de ganancias y pérdidas del año en curso. Cassandra le indica exactamente qué falta y cómo enviarlo de forma segura.

Menos de lo que la mayoría cree. Los préstamos convencionales elegibles permiten 3%, FHA pide 3.5%, y VA y USDA permiten $0 para quienes califican. Además, New Jersey (NJHMFA) y Pennsylvania (PHFA) tienen programas de asistencia para el enganche que combinamos con estos préstamos.

Sí, en casi todos los programas. Se documenta con una carta de regalo y el comprobante de la transferencia. Lo importante es avisar antes de mover el dinero, para que el rastro quede claro.

Son los gastos de la transacción: tasación, título, seguro, impuestos prepagados, cargos del prestamista. En nuestra zona suelen ser varios miles de dólares además del enganche. Parte se puede negociar con el vendedor o cubrir con asistencia estatal. Le damos un estimado detallado antes de que firme la oferta.

FHA acepta puntajes desde 580 con 3.5% de enganche. Si casi no tiene historial, en algunos casos se puede documentar con pagos de renta, servicios o seguro. Elmer revisa su reporte con usted y le dice qué opciones reales tiene y qué mejorar primero.

Sí. Un historial de renta pagada a tiempo, comprobable con estados de cuenta o cheques, es uno de los factores que más peso tiene en la revisión de un comprador de primera vivienda.

Sí. Los residentes permanentes califican en las mismas condiciones que los ciudadanos. Los no residentes con autorización de trabajo vigente califican en los programas convencionales y FHA con documentación adicional de su estatus. Elmer le dice qué documentos aplican en su caso.

Los programas convencionales, FHA, VA y USDA requieren un número de Seguro Social. Existen productos hipotecarios para prestatarios con ITIN a través de ciertos inversionistas, con enganche y requisitos diferentes. Consulte con Elmer sobre la disponibilidad actual en su estado antes de asumir que sí o que no.

Depende. Los préstamos de agencia usan el ingreso declarado en sus impuestos. Si es dueño de un negocio y sus estados de cuenta bancarios muestran más flujo que sus impuestos, existen programas basados en 12 o 24 meses de estados de cuenta. Los ingresos en efectivo sin declarar no se pueden usar en ningún programa.

Sí. Varios programas permiten coprestatarios que no viven en la casa (por ejemplo, un padre o hermano) y FHA es especialmente flexible con esto. Todos los coprestatarios aparecen en el préstamo y se revisa el crédito de cada uno.

Con crédito de 700 o más y 5% de enganche, el convencional casi siempre sale mejor porque el seguro hipotecario se puede quitar. Con crédito más bajo o 3.5% de enganche, FHA da un pago inicial más bajo. Corremos los dos con sus números y le mostramos la diferencia mes a mes.

Son las agencias de vivienda de New Jersey y Pennsylvania. Ofrecen préstamos y asistencia para el enganche y costos de cierre a compradores que cumplen límites de ingreso y precio. Stellar es prestamista participante de ambas. Los montos y límites los fija cada agencia y cambian; los confirmamos en su caso.

Sí, y es una de las mejores maneras de empezar. FHA permite 2 a 4 unidades con 3.5% de enganche si vive en una, y parte de la renta de las otras unidades cuenta como ingreso para calificar.

Con tasa fija el pago de capital e interés no cambia en 30 (o 15) años. Con tasa ajustable la tasa está fija unos años y luego puede subir o bajar. Para la mayoría de las familias que planean quedarse, recomendamos fija; explicamos las dos sin presión.

Normalmente entre 30 y 45 días. Depende de la tasación, el título y qué tan rápido lleguen los documentos. Cassandra le dice cada semana en qué punto está su expediente y qué falta.

Un tasador independiente determina el valor de la casa. Si sale por debajo del precio de compra, hay opciones: renegociar con el vendedor, aportar la diferencia o, en algunos casos, disputar la tasación. Lo hablamos en cuanto llega el informe.

En New Jersey es costumbre que un abogado revise el contrato durante el periodo de revisión de abogados (attorney review) y que un abogado o compañía de título maneje el cierre. En Pennsylvania el cierre lo hace normalmente una compañía de título. Podemos recomendarle profesionales que atienden en español.

La solicitud, las divulgaciones y los documentos de cierre se emiten en inglés, como exige la ley federal. Elmer y Cassandra le explican cada documento en español antes de que firme, y le recomendamos traer a un familiar o intérprete de confianza al cierre si lo prefiere.

A través del portal seguro de solicitud, nunca por correo electrónico normal ni por mensaje de texto. Nada con número de Seguro Social, número de cuenta o talones de pago debe ir por email.

Elmer Perez, gerente de nuestra sucursal de Hamilton, New Jersey (NMLS #2511063), atiende a los clientes de habla hispana de principio a fin. Cassandra Rolon, procesadora de préstamos, también habla español y le acompaña con los documentos y el seguimiento.

Stellar Mortgage Corporation, NMLS #2190975, está licenciada en 19 estados y gestiona préstamos a través de prestamistas terceros. Su oficial de préstamo y su procesadora son de Stellar y le acompañan durante todo el proceso.

En el sitio público NMLS Consumer Access, buscando el número NMLS 2511063. Cualquier oficial de préstamo con licencia aparece ahí con su historial.